Responsabilidad civil por daños en obras vecinas

Imagínese que su hogar, ese refugio que ha construido con tanto esfuerzo, comienza a mostrar grietas, humedades o incluso problemas estructurales, y todo indica que la causa es la obra de construcción que avanza a pocos metros de su pared. Una situación angustiante y, lamentablemente, más común de lo que se cree en nuestras ciudades argentinas.

Como propietarios, nos sentimos vulnerables ante estos imprevistos. Sin embargo, es fundamental saber que el Derecho Argentino nos ampara. Cuando hablamos de **daños por obras vecinas**, la ley establece mecanismos claros de protección. Esta guía está pensada para usted, propietario afectado, para que entienda sus derechos y sepa cómo actuar frente a la **responsabilidad civil por daños en obras vecinas**. No está solo, y tiene herramientas para defender lo que es suyo.

¿Qué Implica la Responsabilidad Civil por Obras Vecinas en Argentina?

La construcción es una actividad necesaria, pero también inherentemente riesgosa. En Argentina, el Código Civil y Comercial de la Nación, especialmente en sus artículos referidos a los límites al dominio y la responsabilidad por actividades riesgosas, sienta las bases para este tipo de reclamos.

En esencia, la ley establece un principio de “no causar daño a otro”. Cuando una obra de construcción genera perjuicios a un inmueble lindero, el responsable debe repararlos. Lo crucial aquí es que se trata de una **responsabilidad objetiva**. ¿Qué significa esto? Que el damnificado no necesita probar la culpa o negligencia del constructor o del propietario de la obra. Basta con demostrar que los daños existen y que existe un nexo causal entre la obra y los perjuicios sufridos. Es decir, que los **daños por obras vecinas** fueron causados directamente por esa actividad constructiva.

Esto simplifica enormemente el proceso para el vecino afectado, ya que no tendrá que enfrascarse en complejas pruebas sobre si la empresa constructora actuó bien o mal, si usó los materiales adecuados, o si su personal estaba capacitado. La ley entiende que la actividad en sí misma es susceptible de generar perjuicios, y quien la emprende debe asumir sus consecuencias.

Identificando los Daños y Quién es el Responsable

¿Qué Tipo de Daños Puedo Reclamar?

Los **daños por obras vecinas** pueden ser variados y no se limitan solo a lo visible. Pueden incluir:

• **Daños Materiales Directos:** Grietas en paredes, techos o pisos; rotura de cañerías, vidrios o cerramientos; desprendimientos de mampostería; problemas de humedad por filtraciones o rupturas de aislaciones.
• **Daños Estructurales:** Desplazamientos, asentamientos diferenciales, fisuras profundas que comprometen la estabilidad del inmueble.
• **Daños Indirectos:** Pérdida de valor del inmueble; gastos de hospedaje temporal si la vivienda se vuelve inhabitable; gastos de mudanza; daños a bienes muebles; e incluso, en casos extremos, el daño moral por la angustia y la preocupación generadas.
• **Perjuicios por Molestias:** Excesivo ruido, vibraciones constantes, polvo, obstrucción de accesos, que superen la normal tolerancia.

¿Quién Responde por los Daños?

Aquí la ley es amplia para proteger al damnificado. La **responsabilidad civil por daños en obras vecinas** suele recaer en:

• **El Propietario de la Obra:** Aunque no sea el ejecutor directo, es quien se beneficia de la misma y, por ende, es el principal responsable ante los vecinos.
• **La Empresa Constructora:** La compañía encargada de ejecutar el proyecto.
• **El Director de Obra:** El profesional a cargo de la dirección técnica y la supervisión.
• **Subcontratistas:** Si los daños son atribuibles a trabajos específicos realizados por ellos.

La buena noticia para usted es que, generalmente, todos ellos responden de manera **solidaria**. Esto significa que usted puede reclamar la totalidad de los daños a cualquiera de ellos, sin necesidad de perseguir a cada uno por su parte proporcional. Esto facilita enormemente la gestión del reclamo.

Pasos Prácticos para Propietarios Afectados

Documente Todo Detalladamente

La prueba es su mejor aliada. Desde el primer indicio de daño, es crucial:

• **Fotografías y Videos:** Tome imágenes claras y fechadas de los daños, mostrando su evolución. Incluya referencias para dar escala (una regla, una moneda). Fotografíe también la obra vecina para evidenciar su actividad.
• **Testigos:** Si otras personas han presenciado los daños o la actividad de la obra, sus testimonios pueden ser valiosos.
• **Comunicación:** Guarde copias de todas las comunicaciones (cartas, correos electrónicos, mensajes de WhatsApp) que haya enviado a los responsables de la obra o recibido de ellos.
• **Facturas y Recibos:** Conserve cualquier gasto incurrido a raíz de los daños (reparaciones provisorias, alojamiento, etc.).

El Rol Crucial del Peritaje Profesional

Este es el pilar de su reclamo. Un **peritaje técnico independiente** realizado por un ingeniero civil o arquitecto con experiencia en patologías constructivas es indispensable. Este informe deberá:

• Identificar y describir detalladamente los daños en su propiedad.
• Determinar la causa de esos daños, estableciendo el nexo causal con la obra vecina.
• Valuar el costo de las reparaciones necesarias.

Un buen peritaje es la evidencia más sólida para argumentar su reclamo, tanto en la vía extrajudicial como judicial.

Medidas Preventivas (Si el tiempo lo permite)

Aunque ya se encuentre en una situación de daño, es bueno conocer estas medidas preventivas que pueden servirle a usted o a otros en el futuro:

• **Acta de Constatación Previa:** Antes de que empiece una obra, un escribano público puede realizar un acta que documente el estado de su propiedad. Esto sirve como “foto inicial” para comparar si aparecen **daños por obras vecinas**.
• **Seguro de Caución:** Muchas municipalidades exigen a las constructoras contratar un seguro de caución que cubra eventuales daños a terceros. Pregunte en su municipio si es el caso de la obra en cuestión.

La Vía Legal: ¿Qué Esperar?

Instancia Extrajudicial

Lo ideal es intentar resolver el conflicto sin llegar a juicio. Esto suele implicar:

• **Carta Documento:** Su abogado enviará una intimación formal a los responsables de la obra, adjuntando el peritaje y exigiendo la reparación de los daños.
• **Mediación:** Si la carta documento no produce resultados, en Argentina es obligatorio intentar una mediación prejudicial. Es un espacio neutral donde, con la ayuda de un mediador, las partes buscan un acuerdo.

Instancia Judicial

Si la vía extrajudicial no prospera, la única opción es iniciar un juicio. Este proceso puede ser más largo y complejo, pero con un buen respaldo probatorio (especialmente el peritaje) y asesoramiento legal, las posibilidades de éxito son altas. Durante el juicio, se presentarán pruebas, se escucharán testigos y, probablemente, se realizará una pericia judicial para evaluar los daños nuevamente.

Los **daños por obras vecinas** pueden ser una fuente de gran estrés y preocupación para cualquier propietario. Sin embargo, el sistema legal argentino está diseñado para protegerlo y asegurar que quienes causan un daño, lo reparen. Su acción temprana, la recopilación meticulosa de pruebas y el respaldo de un profesional técnico y legal son claves para el éxito de su reclamo. No permita que su patrimonio se devalúe por negligencia ajena.

Ante esta situación, la acción temprana y el asesoramiento adecuado son fundamentales. No espere a que los daños se agraven o sus derechos prescriban. Por ello, si usted es propietario y sufre **daños por obras vecinas**, le instamos a **realizar un peritaje y presentar un reclamo formal** lo antes posible. En nuestro estudio, estamos listos para acompañarlo en cada paso, transformando su preocupación en una solución legal efectiva.